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こんにちは。

販売図面のここに注目！ vol.2は「管理費と修繕積立費」について。

マンションを購入したら毎月支払うことになる「管理費と修繕積立費」。

しっかりと理解しておいたほうがいいですよね！

前回と同じ販売図面を用いたいと思いますが、この販売図面の中には知っておくべき情報が満載です。売買価格はもちろん、駅までの距離、築年数や間取り・階数などなどが記載されています。

そして今回の話に関係してくるのが「築年月・総戸数・管理費・修繕積立費」の４項目。

赤線に注目。

「中古マンションは管理を買え！！」という言葉があるくらい(ほんとです。)

マンションは維持管理の状況が購入時の重要ポイントになります。

管理は管理会社に委託しているのか？自主管理なのか？

過去の大規模修繕などを計画的に修繕を行っているか？

また修繕積立金の支出状況を記録はしっかりと残されているか？

修繕積立金額を適正な額で毎月徴収しているのか？（計画的に修繕を行っていくためには計画的にお金を集める必要がありますからね。）

例えば管理を管理会社に委託している場合、自主管理よりも管理費は高くなります。

にも関わらず共用部分（エントランスやロビー）がいつも汚かったら、

「何の為の管理費！？」ってなりますよね。

修繕積立金の支出記録が残ってなかったら何の工事にいくら使ったかわかりません。

いざ大規模改修工事が必要となった時に「修繕積立金が足りなくてできません…」

では話になりません。

で、この「修繕積立金」というものは築年数や総戸数の影響を受ける項目であるということを認識しておいてもらいたいのです。

①古いマンションほど修繕費用がかかります

→なので、築年数が経っているマンションは築浅よりも修繕積立金が高め。

古くなるとメンテナンスする場所も多くなりますし、頻度が増えるのも仕方のないことですね。

通常、修繕積立金は管理会社が作成する「長期修繕計画」によって計画的に金額が決まっています。そして、その計画によって「そろそろ値上げしないと次の大規模修繕のお金が足りませんので値上げします…」等の告知がされることで、定期的に値上げを実施しているのです。

②修繕積立金はマンションの住人全員で出し合って貯めています。

→総戸数が少ないと、１住戸あたりの負担額が高めになります。

１０年後までに１０００万を１００人で集めるか、１０人で集めるかの違いです。戸数が多くなるとマンション自体も大きくなり維持管理に必要な額も多くなります。比例の関係ではありませんが、相関関係は十分あり。

なので、これを踏まえての注意点が２つ。

・築浅マンションが修繕積立金が安いのは当然。ただし２０年後３０年後には修繕積立金は上がることを忘れずに。（ローンを完済しても、住んでいる以上管理費・修繕積立金は払い続けないとダメです。）

・築古のマンションでも総戸数が多いマンモスマンションは比較的修繕積立金が安い。

といった感じ。

では例として他のマンションの販売図面をいくつか。

まだ築浅ですが、総戸数が少ないため修繕積立金は若干高め。

管理も委託なので若干高め。

築浅かつマンモスマンションなので修繕積立金は安め。しかし今後の値上げは念頭に置いておく必要があります。

管理も委託なので若干高め。

別途、団地修繕積立金があるのを見逃さずに。

総戸数は少ないが、築浅なので修繕積立金は安い。

管理は委託なので若干高め。

とこんな感じです。ローンの返済額とこの月々の支払額を併せて、月々の出費を考える方がほとんどだと思いますので、抑えておきたいポイントですね。